Nekustamais īpašums: kā ietaupīt laiku un naudu, iegādājoties mājokli

Nekustamais īpašums ir Kristīnes Kilupas “jājamzirdziņš” – viņa ir nekustamo īpašumu aģente vienā no lielākajiem šīs jomas uzņēmumiem Latvijā. To, kā nepakļaut riskam darījuma drošību un ietaupīt laiku, mēģinot atrast mājokli, uzzinājām sarunā.

Kā tu kļuvi par mākleri jeb nekustamo īpašumu aģenti?

Toreiz, kad izvēlējos šo nodarbošanos, nebiju vēl izlēmusi, ko darīt [smejas]. Bet, ja nopietni, šajā profesijā praktizēju jau septiņus gadus. No savas pilngadības sasniegšanas brīža līdz 27 gadu vecumam strādāju apkalpošanas sfērā, kur sevi garīgi izsmēlu, kā rezultātā zuda darba prieks. Nekustamo īpašumu jomā nokļuvu gluži nejauši: mani tur iesaistīja Andeles Mandeles idejas autore Līva Jaunozola, kas tolaik kā aģente veiksmīgi darbojās pazīstamā nekustamo īpašumu uzņēmumā ARCO REAL ESTATE.

Neskatoties uz krīzes sākšanos, kad nekustamo īpašumu tirgus darījumu apjoms būtiski samazinājās, Līvas piedāvājums kļūt par īres nodaļas konsultanti man bija vilinošs un īstajā laikā. Samazinoties cilvēku pirktspējai, strauji attīstījās īres bizness, kurā sāku savu māklera karjeru.

Bija arī laiks, kad par mākleri vēlējās kļūt ikviens vieglas peļņas kārotājs: nekustamo īpašumu tirgus burbulis, kad cilvēki ar bankas atbalstu pirka īpašumus bez liekas vilcināšanās, izraisīja neparastu situāciju – pie māklera stāvēja rinda. Taču tad burbulis plīsa, un aktuāla kļuva īres joma, kurā labprāt iesaistījos.

Bet tev taču nebija pieredzes?

Lielākai daļai mākleru, uzsākot darba gaitas, nav pieredzes, tomēr tas, manuprāt, ir likumsakarīgi, ņemot vērā bēdīgo situāciju mākleru izglītošanas jomā. Kur lai iegūst pieredzi, ja ne strādājot? Vienīgais veids, kā iegūt pamatzināšanas un kļūt par sertificētu aģentu, ir Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas (LANĪDA) rīkoto mākleru kursu apgūšana un iestāšanās asociācijā biedra statusā. Tomēr jāatzīst, ka Latvijā ir šādu sertificētu aģentu joprojām ir maz.

Kā zināms, Latvijā nav mācību iestādes, kur iegūt šo specialitāti. Rīgas Tehniskajā universitātē tiek piedāvāta iespēja apgūt namīpašumu apsaimniekotāja un nekustamo īpašumu vērtētāja profesiju, papildus tam var apmeklēt kursus, kurās tiek mācītas dažādas disciplīnas, kas noder māklera ikdienas darbā. Tomēr labākais zināšanu iegūšanas veids, bez šaubām, ir praktiskā darbība.

Ko tu iesaki klientam – meklēt mājokli pašam vai ar māklera palīdzību?

Saistīties ar lielu nekustamo īpašumu uzņēmumu vai individuālu mākleri – šis ir atbildīgs lēmums, jo no tā bieži vien ir atkarīga darījuma drošība. Bez šaubām, var sadarboties arī ar individuāli praktizējošiem mākleriem, taču jāapzinās, ka lieli uzņēmumi saviem klientiem nodrošina visaptverošu un ērtu servisu – īpašuma novērtēšanu, juridiskās konsultācijas, līgumu noslēgšanu un klientu datu bāzi -, kas ietaupa gan cilvēka laiku, gan naudu.

Kā komentēsi to, ka daudzi īpašnieki, publicējot sludinājumus par objektu pārdošanu, lūdz starpniekiem netraucēt?

Daudziem cilvēkiem ir radies maldīgs priekšstats par to, ka, atsakoties no starpniecības pakalpojumiem, viņi ietaupa lielu naudu, tajā pašā laikā viņi neapzinās, ka starpnieks ir kā vidutājs starp diviem atšķirīgiem viedokļiem. Bieži vien pircēja un pārdevēja starpā rodas domstarpības, ko sarunu ceļā veiksmīgi atrisina mākleris. Ja komunikāciju veic starpnieks, darījumā iesaistītās puses – pārdevējs un pircējs – satiekas tikai līguma parakstīšanas brīdī, tā kā visas ar darījumu saistītās nianses kārto mākleris.

Tāpat profesionāla aģenta pienākums ir brīdināt klientu par dažādiem nekustamā īpašuma trūkumiem un darbību iespējamām sekām, piemēram, īrniekam jāizskaidro nodokļu nemaksāšanas sekas, kas var novest līdz pat tiesvedībai. Lai gan aģents konkrētā darījumā ir tikai starpnieks, kas saved divus ieinteresētus cilvēkus, viņš spēj būtiski ietekmēt pušu godprātīgu rīcību, savlaicīgi informējot par niansēm.

Bet vai māklerim var uzticēties?

Cilvēki, kuri izvairās no māklera, neapzinās, ka bieži vien zaudē tādēļ, ka neizmanto starpnieka pakalpojumus: pircējs, īpaši tāds, kas māk kaulēties, aizbildinoties ar dažādiem īpašumā konstatētiem trūkumiem, sarunu ceļā panāk pirkuma summas samazinājumu, kas dažkārt pārsniedz māklera komisijas apmēru.

Manuprāt, māklera sniegtie pakalpojumi ir ērti, jo ir kāds uzticams cilvēks, kas visu izdara tavā vietā – nofotografē īpašumu, rūpīgi uzraksta sludinājuma tekstu, ko publicē internetā vai drukātos medijos, kontaktējas ar potenciālajiem pircējiem vai īrniekiem. Šis ir laikietilpīgs un sarežģīts komunikācijas process, turklāt šajā sadarbības etapā klients aģentam neko nemaksā.

Nav noslēpums, ka vienu īpašumu vienlaikus var tirgot vairāki mākleri, bet nolīgto komisijas maksu saņem tikai tas aģents, kas veiksmīgi noorganizējis darījumu. Pastāv arī tāda sadarbības forma, kuras ietvaros starp klientu un mākleri tiek noslēgts ekskluzīvs līgums, kas paredz īpašuma pārdošanu tikai vienam māklerim. Ekskluzīvs līgums aģentam uzliek par pienākumu izpildīt uzticēto noteiktā termiņā, piemēram, pārdot īpašumu divu mēnešu laikā.

Būtiskākā priekšrocība, ko iegūst klients, sadarbojoties ar liela uzņēmuma mākleri, ir apjomīgā datu bāze, juridiskās konsultācijas, īpašuma novērtēšanas pakalpojums, kā arī zināšanas par interneta mārketinga instrumentiem, kas palīdz realizēt īpašumu. Ir pagājis laiks, kad ar sludinājuma publicēšanu populārākajā interneta platformā ir pietiekoši, lai uzrunātu konkrētu pircēju. Ciešs darbs ar pircēju, kas skaidri nodefinējis savas prasības attiecībā pret meklējamo īpašumu, un sadarbība ar citām nekustamo īpašumu kompānijām ir svarīgs īpašuma realizācijas mehānisms, ko cilvēks nevar izmantot bez profesionāla māklera palīdzības. Sadarbību ar mākleri var salīdzināt ar auto remontu: ir starpība – dari to pats vai uztici profesionālim.

Ārzemēs reti kurš pats tirgo savus īpašumus…

Ārvalstīs cilvēki spēj novērtēt laika nozīmi, tādēļ uztic savu īpašumu pārdošanu vai izīrēšanu aģentiem. Šāda kārtība ir absolūti normāla: ja cilvēkam ir savs frizieris un zobārsts, tad jābūt arī savam māklerim.

Viņuprāt, ir labi, ja pieejams uzticams cilvēks, ar kuru komunicēt un kuram uzticēt savu īpašumu. Aģents ir cilvēks, uz kuru var paļauties, ar kuru apspriest visus jautājumus un no kura prasīt rezultātus.

Lai gan tagad Latvijā cilvēki mākleriem sāk uzticēties, manas darbības sākumā situācija bija pretēja: cilvēku attieksme neaprobežojās ar atteikumu, telefonsarunu laikā saklausīju arī skarbus vārdus. Lai iegūtu klientu uzticību, ieguldīts liels darbs, par ko šobrīd izjūtu vislielāko gandarījumu.

Situācijas ir dažādas. Ir arī tādi klienti, kas uztic savu dzīvokļu uzturēšanu aģentiem, jo saprot, ka viņu laiks ir vērtīgāks par aģenta nolīgšanas maksu. Šādos gadījumos mākleris ne vien atrod piemērotu klientu, bet arī uzrauga īpašumu un pārliecinās, lai rēķini tiek maksāti savlaicīgi. Dažkārt mākleris palīdz iekārtot īpašumu, lai to varētu izīrēt par augstāku īres maksu. Ja īrniekam rodas kāda nepieciešamība, viņš, netraucējot īpašniekam, zvana aģentam.

Kā notiek klientam piemērota mājokļa meklēšana?

Vispirms uzklausu klienta vajadzības un prasības attiecībā uz meklējamo īpašumu, noskaidroju pirkuma maksimālās summas apmēru, kā rezultātā veicu rūpīgu nekustamo īpašumu tirgus izpēti internetā, ARCO REAL ESTATE apjomīgajā datu bāzē, kā arī sazinos ar sadarbības firmām. Un, protams, minēto papildina klātienes vizītes gan Rīgā, gan visā Latvijā.

Interesanti, ka klienti dažkārt atsūta savus iedomu un vēlmju attēlus, kuri kļūst par meklējamiem objektiem. Ja klients paralēli atrod kādu interesējošu īpašumu pats, es nodibinu kontaktu ar šī objekta īpašnieku un organizēju apskati klātienē. Bieži vien, meklējot mājokli klientam, atrodu jaunus objektus.

Kādēļ pārdošanā esošas mājas cena dažreiz pārsniedz to vērtību, par kādu varētu uzbūvēt divas mājas?

Cilvēkiem trūkst laika, lai pašiem būvētu savas mājas, tādēļ viņi labprātāk nopērk dzīvošanai gatavu īpašumu, turklāt ne katrs spēj uzbūvēt māju pats.

Kad sāki strādāt, ilgu laiku droši vien arī neko lielu nenopelnīji. Vai negribējās mest plinti krūmos un iet darīt kaut ko citu?

Esmu mērķtiecīgs cilvēks, kas nepadodas grūtībām. Man šis darbs sagādā gandarījumu, jo spēju palīdzēt cilvēkiem īstenot savus sapņus. Tāpat man patīk aktīvā rosība, komunikācija ar klientiem, kā arī meklēšanas process. Neraugoties uz to, ka sākumā neko nepelnīju, ģimenē ar iztiku kaut kā tikām galā. Protams, ir grūti, ja nav, kas materiāli atbalsta, jo starpniecības darbam ir raksturīga ienākumu nepastāvība. Tomēr uzskatu, ka tad, ja mākleris strādā ar lielu pašatdevi, rezultāts nav ilgi jāgaida. Mākleris ir uzticības persona, tādēļ arī tad, ja īpašumu tirgo vairāki aģenti, priekšroku gūs tas, kas spēs atrast pareizu pieeju klientam.

Vai kādreiz atsakies no kāda īpašuma pārdošanas?

Uzskatu, ka katram īpašumam ir savs pircējs, tādēļ neatsakos no iespējām tirgot. Tomēr jāņem vērā arī tas apstāklis, ka mākleris ir ierobežots gan laikā, gan teritorijā: aptvert lielus reģionus praktiski nav iespējams, ja vēlos sniegt kvalitatīvu pakalpojumu. Šādos gadījumos piesaistu atsaucīgos kolēģus.

Atzīšos, ir bijušas bailīgās mājas, kurās klejo aizdomīgi personāži. Tad gan paliek diezgan baisi, jo nekad nezinu, ar ko tas var beigties. Ir arī neomulīgas, drūmas mājas, kuras izraisa nepatīkamas sajūtas, taču tās pašas kaut kā atkrīt. Nevaru izskaidrot, kādēļ aura ir tik drūma, rodas sajūta, ka māja ir auksta, bez dvēseles. Ar šādām mājām nemaz negribas strādāt.

Kas nosaka īpašuma cenu?

Parasti cenu nosaka īpašnieks, taču vienmēr jāraugās, lai cena ir adekvāta. Pretējā gadījumā pircēju atrast ir neiespējami, tā kā vairumā gadījumu cilvēki īpašumu iegādei vēlas piesaistīt bankas finansējumu. Apskatot īpašumu, apzinos tā aptuveno cenu. Bet, lai to precizētu, piesaistu uzņēmuma vērtētājus, kas nosaka objektīvu tirgus vērtību.

Esmu saskārusies ar klientiem, kas sevis noteiktu cenu nav gatavi samazināt, taču tad brīdinu, ka īpašuma realizācija optimālā laikā būs apgrūtinoša vai ilgstoši neiespējama. Starp citu, šobrīd pārdošanai piedāvāju skaistu īpašumu laukos, kura pārdošanas cena neatbilst tirgus situācijai un kura īpašnieki pamatotu iemeslu dēļ nav gatavi to samazināt.

Kas vēl tev jāzina par īpašumu, lai klients ar darījumu būtu apmierināts?

Kā jau minēju, labam māklerim par īpašumu jāzina pēc iespējas vairāk: tehniskais stāvoklis, apsaimniekošanas maksa, nodokļu un komunālu maksājumu apmērs, esošie apgrūtinājumi. Visas šīs detaļas pirms apskates klātienē klientam izklāstu telefoniski, lai saprastu, vai īpašums zvanītāju joprojām interesē.

Kāpēc tev patīk šis darbs?

Māklera darbam ir raksturīgs tas, ka pati varu plānot savu darba laiku, apvienot to ar būšanu ģimenes lokā un vaļaspriekiem, bērniem un pulciņiem. Bērna slimības gadījumā, varu palikt mājās, atliekot sava darba plāna izpildi uz vēlāku laiku.

Vai jārēķinās arī ar to, ka daudz jāstrādā veltīgi?

Kā jau minēju, vienu īpašumu visbiežāk pārdod vairāki mākleri, kuriem jāiegulda katram savs darbs objekta fotografēšanā, attēlu apstrādē, sludinājumu publicēšanā, komunikācijā ar interesentiem utt. Tomēr atalgojumu par savu darbu gūst tikai tas aģents, kas noorganizējis darījuma noslēgšanu. Šis ir spilgts piemērs tam, ka veltīga darba šajā nozarē ir pietiekoši daudz.

Arī pārdošanas process ir laikietilpīgs, kad mākleris pēc noslēgta darījuma nopelna savu atlīdzību – ātrākais – pēc mēneša, bet tas var ilgt arī pusgadu.

Kas sagādā lielākās problēmas māklera darbā?

Vislielāko nepatiku izraisa darbs ar banku atsavinātajiem īpašumiem, kurus klientiem rāda to bijušie īpašnieki. Šie cilvēki parasti emocionāli reaģē uz vizītēm, kā arī bieži vien mākleri uztver mākleri kā personīgo ienaidnieku, lai gan starpniekam nav nekāda sakara ar bankas lēmumu atsavināt īpašumu par parādsaistībām. Man ir grūti strādāt ar šiem īpašumiem, jo aura bieži vien ir nomācoša. Savukārt ir arī tādi cilvēki, kas īpašuma pārdošanu uztver viegli.

Potenciālie pircēji dažkārt uzaicina bioenerģētiķus un rīkstniekus, lai vairāk noskaidrotu par mājokļa nemateriālajām lietām, enerģijām un āderēm. Varu atklāt, ka arī es jūtu mājas enerģētiku: dažreiz māja izskatās lieliski, taču sajūtu līmenī ir nepatīkami; citreiz – māja no malas bez odziņas, bet tajā ir nepārprotami brīnišķīga aura.

Kā tu domā, kāpēc cilvēki pārdod savas skaistās mājas?

Iemesli ir dažādi: cilvēki šķiras, māja kļūst par lielu vai par mazu, iemītnieki pārceļas uz citām valstīm u. tml.

Kāda ir tava darba specifika?

Visbiežāk strādāju kā meklētājs: pēc klienta vēlmju noskaidrošanas atrodu viņa prasībām atbilstošu īpašumu. Cilvēks, kas izmanto manus pakalpojumus, uzticas un gaida manu vērtējumu par konkrētu objektu, tādēļ vienmēr esmu atklāta, jo uzskatu, ka šis ir ilgtermiņa bizness, nevis vienas dienas pasākums. Nenoliedzu, ka īpašumi ir dažādi: ir brīnišķīgi un jau gatavi dzīvošanai, citiem ir potenciāls, ka to var pārveidot, bet ir arī tādi, kurus nav iespējams uzlabot. Šķiet, labāk tādus īpašumus nojaukt un uzbūvēt citus!

Vai esi sameklējusi arī sev labu mājokli?

Esmu kurpnieks bez zābakiem, jo māju, kādu vēlos, pagaidām nevaru atļauties, tomēr kā pagaidu variantu esmu atradusi sev labu dzīvokli. Toties skaidri apzinos, kādu mājokli vēlos, turklāt tam jābūt tādam īpašumam, ko vajadzības gadījumā var ātri realizēt.

Ieminējies, ka papildus māklera darbam tev ir arī citas aizraušanās. Kādas?

Kādreiz laika pietika visam, bet šobrīd prioritātes ir mainījušās, tā kā pirmajā vietā ir ģimene. Man ļoti patīk dziedāt, bet, lai to darītu kvalitatīvi, nepieciešams laiks. Attiekties pavirši pret dziedāšanu es nespēju, savukārt korī nevaru gūt to sajūtu, ko vēlētos. Kādreiz nopietni dziedāju, mācījos, bet tagad esmu atteikusies no šī vaļasprieka, dodot priekšroku latīņamerikāņu dejām un skriešanai. Arī šīs aizraušanās prasa daudz laika, un man nepatīk, ja nevaru ieguldīt sevi visu. Lai sasniegtu maksimālus rezultātus jebkurā jomā, jāiegulda liels darbs.

Profesijas pilnveidošanai apsveru mācīties. Ja kādreiz priekšroku došu mierīgākam darbam, kļūšu par nekustamo īpašumu vērtētāju, jo ir uzkrāta atbilstoša pieredze, arī sapratne par notiekošo man ir. Jaunas lietas apgūstu ar prieku, tādēļ neuztraucos par mācībām. Ne ar vienu citu darbu sevi nesaistu, jo man patīk, ko daru, kad satieku dažādus cilvēkus un skatos uz skaistiem mājokļiem. Gūstu gandarījumu par cilvēku prieku, kas rodas, ja viņam manis rādītais mājoklis patīk!

Izsaki savu viedokli komentāros un seko mums Facebook un Twitter!